Si te preguntas cuánto cuesta un terreno en Perú, la respuesta no es única: depende de factores como la ubicación, la infraestructura, la demanda de la zona y el tamaño del lote que estás buscando.
Por ello, en Los Portales te explicamos qué debes considerar, cuánto podrías invertir según diferentes escenarios y qué factores influyen en el precio de un terreno en nuestro país.
¿Cuánto dinero necesitas para comprar un terreno?
Para entender cuánto cuesta un terreno en Perú, es importante partir del precio por metro cuadrado (m²). Este valor se obtiene dividiendo el precio total del terreno entre su área y permite comparar distintas opciones según la zona donde se ubican.
Por ejemplo, si un terreno de 120 m² tiene un precio promedio de S/ 1,600 por m², el valor del lote podría bordear los S/ 190,000, sin considerar gastos adicionales. En zonas con mayor infraestructura y demanda, este monto puede ser más alto, mientras que en áreas en desarrollo el presupuesto requerido suele ser menor.
Por ello, antes de calcular cuánto dinero necesitas para comprar un terreno, debes considerar no solo el tamaño del lote, sino también la ubicación, el valor del m² en la zona y la proyección de crecimiento del entorno.
Precios del metro cuadrado de terreno en Lima
Para darte una idea general del mercado, en Lima los precios del metro cuadrado de terreno varían considerablemente según el distrito y su nivel de desarrollo.
Para inicios de 2026, los valores promedio se distribuyen de la siguiente manera:
- Zonas consolidadas (distritos céntricos): Los precios oscilan entre los S/ 4 000 y S/ 8 500 por m².
- Zonas en crecimiento (Lima Norte y Sur): En proyectos de habilitación urbana formal, el promedio se sitúa entre los S/ 1 500 y S/ 2 800 por m².
- Proyectos de inversión: Es posible encontrar lotes en preventa desde los S/ 800 por m² en áreas de futura expansión urbana.
Gastos adicionales e impuestos: La UIT 2026
Además del precio del terreno, existen otros costos obligatorios que deben incluirse en el presupuesto que debes considerar:
- Impuesto de Alcabala: Es el pago más importante. Corresponde al 3% del valor de transferencia. Sin embargo, las primeras 10 UIT están inafectas.
- Valor de la UIT 2026: Para este año, la Unidad Impositiva Tributaria se ha fijado en S/ 5 350. Esto significa que los primeros S/ 53 500 del precio de tu terreno no pagan alcabala.
- Gastos Notariales y Registrales: Dependiendo de la notaría y la complejidad del contrato, estos gastos suelen rondar entre los S/ 800 y S/ 2 500.
- Estudios Técnicos: Si el terreno no está nivelado o no tiene servicios básicos, deberás presupuestar la conexión a las redes de agua y luz.
Factores que influyen en el costo de un terreno
El precio final al comprar un terreno no depende únicamente del tamaño. Varias razones hacen que algunos lotes sean más caros que otros:
Ubicación
La ubicación es el factor más determinante al calcular cuánto cuesta un terreno en Perú. Un lote cercano a vías principales, transporte y zonas de alta demanda suele tener un precio por m² mayor. La conectividad también pesa: mejores accesos suelen traducirse en mayor valorización.
Infraestructura y servicios disponibles
El precio se eleva cuando el terreno cuenta con servicios como agua, desagüe, electricidad y vías habilitadas. En cambio, en zonas donde aún faltan conexiones o el acceso es limitado, el precio por m² tiende a ser menor, pero puede implicar costos futuros de habilitación.
Oferta y demanda en la zona
Cuando hay más personas buscando comprar un terreno en una zona específica y la oferta es limitada, el precio aumenta. Esto es común en áreas consolidadas, donde hay poco suelo disponible, y también en zonas en crecimiento cuando empiezan a concentrar interés.
Potencial de crecimiento y valorización
Un terreno puede costar más si se ubica en un área con expansión urbana, nuevos proyectos, mejoras viales o mayor llegada de servicios. Incluso si hoy el entorno está en desarrollo, la expectativa de valorización futura influye en el precio actual.
Lo que debes tener claro antes de comprar
Tener claridad sobre tu presupuesto, la ubicación y los costos asociados te permitirá tomar una mejor decisión. Y, antes evaluar cuánto cuesta un terreno en Perú, no solo se debe pensar en el precio actual, sino también en su potencial de valorización y en el respaldo del proyecto donde se encuentra.
En Los Portales, contamos con proyectos de terrenos y lotes diseñados para ofrecer seguridad, planificación urbana y proyección de crecimiento. Si estás evaluando comprar un terreno, conoce nuestras opciones y da el siguiente paso hacia una inversión bien respaldada.
Preguntas frecuentes
¿Cómo saber el valor de un terreno en Perú?
Puedes conocer el valor de un terreno revisando el precio por metro cuadrado en la zona, comparando terrenos similares y considerando su ubicación, servicios y proyección de crecimiento.
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado de terreno en Lima?
El costo del metro cuadrado de terreno en Lima varía según el distrito, pero el promedio se sitúa alrededor de S/ 1,600, con diferencias según ubicación y nivel de desarrollo.
